Wer in Österreich eine Immobilie kauft, hat als Erstes meist den Kaufpreis im Blick. Doch rund um den Erwerb fallen zahlreiche Zusatzkosten an, die oft unterschätzt werden und die den Gesamtbetrag spürbar in die Höhe treiben, sodass der tatsächliche Aufwand deutlich höher ausfällt als zunächst gedacht. Abhängig von der jeweiligen Konstellation können sich diese Posten auf bis zu zehn Prozent des Kaufpreises belaufen. Ein wesentlicher Hebel liegt im günstigen Einkauf selbst, denn nicht alle Ausgaben sind in Stein gemeißelt, weshalb sich mit geschicktem Vorgehen und etwas Verhandlungsgeschick durchaus spürbare Beträge einsparen lassen. Mit dem nötigen Wissen lassen sich bei Steuern, Gebühren und besonders bei der Vermittlungsprovision beträchtliche Summen sparen. Dieser Ratgeber zeigt österreichischen Käuferinnen und Käufern, wo sie ansetzen können, um ihre Kosten beim Eigentumserwerb spürbar zu senken.
Welche Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich anfallen
Vor dem Sparen sollten Sie die einzelnen Kostenblöcke genau prüfen. In Österreich bestehen die Erwerbskosten aus mehreren festen und veränderlichen Teilen, die teils gesetzlich festgelegt, teils verhandelbar sind.
Die größten Posten, die einen erheblichen Teil der Gesamtsumme ausmachen und daher besondere Beachtung verdienen, lassen sich im Einzelnen wie folgt aufgliedern und darstellen:
-
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises
-
Eintragungsgebühr ins Grundbuch beträgt 1,1 Prozent
-
Kosten für die Vertragserrichtung durch Notar oder Rechtsanwalt
-
Maklerprovision von bis zu 3,6 Prozent inklusive Umsatzsteuer
-
Gebühren für Pfandrechtseintragung und Finanzierung
Besonders der letzte Punkt der Vermittlung bietet ein großes Sparpotenzial, weil die Provision kein gesetzlich fixierter Betrag ist. Einen verlässlichen Überblick zu den einzelnen Positionen bietet die Zusammenstellung der AK Niederösterreich zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf, die als neutrale Orientierung dient.
Konkrete Spartipps bei Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintragung
Steuern und amtliche Gebühren scheinen fest zu stehen, doch auch bei ihnen gibt es gewisse Spielräume. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis, der für die jeweilige Liegenschaft im Vertrag festgehalten wurde. Wer bewegliches Inventar wie Einbauküche, Möbel oder Sauna separat im Vertrag ausweist, reduziert die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage, da diese Gegenstände nicht zur Immobilie zählen.
Inventar getrennt ausweisen
Mit einem realistisch bewerteten Inventaranteil lassen sich mehrere tausend Euro an Steuer und Eintragungsgebühr einsparen. Die Aufstellung sollte nachvollziehbar sein und einer Prüfung standhalten. Zu hoch angesetzte Werte können leicht Rückfragen des Finanzamts nach sich ziehen und sollten vermieden werden.
Vertragserrichtung vergleichen
Die Honorare für die Vertragserstellung sind nicht einheitlich geregelt. Rechtsanwälte und Notare kalkulieren unterschiedlich, weshalb ein Angebotsvergleich ratsam ist. Wer mehrere Kostenvoranschläge einholt, verschafft sich eine solide Verhandlungsbasis. Weiterführende Hinweise zu diesem Thema finden sich in unseren Beiträgen rund um Gebühren und Kosten beim Notar für Immobilien, die die einzelnen Abrechnungsmodelle erläutern.
So reduzieren Sie die Maklerprovision beim Immobilienkauf
Beim Sparen bietet die Vermittlungsprovision den wirkungsvollsten Hebel, um die Kosten deutlich zu senken. Der Makler erhält bis zu 3,6 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Bei einer Immobilie, die rund 400.000 Euro kostet, fallen auf diese Weise etwa 14.400 Euro an, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis an den Makler zu zahlen sind. Diese beträchtliche Summe lässt sich vollständig vermeiden, wenn Käuferinnen und Käufer die gewünschte Immobilie direkt bei privaten Verkäufern erwerben, ohne einen Makler zwischenzuschalten.
Provisionsfreie Immobilien von privat sind in Österreich weit verbreitet. Zahlreiche Eigentümer inserieren ihre Objekte selbst auf spezialisierten Online-Portalen und verzichten bewusst auf eine Vermittlung. Beim Vergleich der verschiedenen Plattformen für private Inserate fällt dabei auch der Name ohne-makler, auf dem sich Angebote ohne zusätzliche Provision finden lassen. Wer sich Kosten durch den direkten Erwerb ersparen und mit ohne-makler Kosten sparen möchte, umgeht die genannten 3,6 Prozent vollständig.
Der direkte Kontakt zwischen Verkäufer und Interessent bringt neben der finanziellen Ersparnis auch deutlich kürzere Kommunikationswege mit sich, da keine zusätzliche Vermittlungsstelle eingeschaltet werden muss, die den Austausch verzögern könnte. Ohne Zwischeninstanz werden Preisgespräche oft transparenter. Allerdings sollten private Käufer, die sich rechtlich nicht sicher fühlen, die Prüfung des Kaufvertrags einem Fachkundigen überlassen, damit sich spätere Überraschungen oder unerwartete Verpflichtungen von vornherein ausschließen lassen.
Finanzierungsnebenkosten clever verhandeln und senken
Neben dem eigentlichen Erwerb der Immobilie verursacht auch die Finanzierung zusätzliche Ausgaben, die viele Käufer zunächst unterschätzen und die sich im Laufe der Zeit summieren können. Für die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch fallen 1,2 Prozent der besicherten Summe an. Dazu kommen noch Bearbeitungsgebühren der Bank, Schätzkosten und teilweise auch Kontoführungsentgelte während der gesamten Laufzeit.
Bankangebote gegenüberstellen
Kreditinstitute gewähren bei Bearbeitungsgebühren häufig Nachlässe, sofern aktiv danach gefragt wird. Wer mehrere Finanzierungsangebote einholt und die Konditionen gegeneinander ausspielt, verschafft sich eine bessere Ausgangslage. Bereits ein etwas niedrigerer Zinssatz führt über die gesamte Laufzeit hinweg zu einer deutlichen Ersparnis.
Auch die Höhe der Pfandrechtseintragung lässt sich beeinflussen. Wird nur der tatsächlich benötigte Kreditbetrag besichert und nicht ein höherer Rahmen, bleibt die Gebühr entsprechend geringer. Eine durchdachte Kalkulation des Finanzierungsbedarfs zahlt sich hier unmittelbar aus. Für die realistische Einschätzung des eigenen Budgets hilft zudem ein Blick auf regionale Marktpreise, wie sie der aktuelle Mietspiegel für österreichische Wohnungen aufzeigt, der Vergleichswerte zur Standortbewertung liefert.
Kaufnebenkosten realistisch kalkulieren und langfristig profitieren
Wenn man von Anfang an mit einer ehrlichen Gesamtrechnung plant, vermeidet man böse Überraschungen bei der Finanzierung. Die Nebenkosten gehören in jedes Budget und sollten vor der Unterschrift klar feststehen. Ein gut überlegter Finanzierungsplan erfasst sämtliche Posten vom Kaufpreis über die Steuern bis hin zu den laufenden Gebühren.
Die größten Einsparungen lassen sich erreichen, wenn man mehrere Maßnahmen geschickt miteinander verbindet. Die eingesparte Provision beim Privatkauf wirkt am stärksten, danach folgen Inventartrennung und Kostenvergleich. Zusammen führen diese Schritte zu einer Ersparnis, die bei einer durchschnittlichen Immobilie schnell fünfstellig ausfällt.
Entscheidend ist es, sich bereits frühzeitig umfassend zu informieren, verschiedene Möglichkeiten in Ruhe miteinander zu vergleichen und keinesfalls unter Zeitdruck oder infolge voreiliger Entscheidungen Verträge zu unterzeichnen, deren langfristige finanzielle Tragweite man noch nicht vollständig überblicken konnte. Jeder Euro, der bei den Nebenkosten eingespart wird, steht später für die Einrichtung der neuen Wohnung, für notwendige Sanierungsarbeiten oder als finanzielle Reserve zur Verfügung. Durch gründliche Vorbereitung und das Hinterfragen von Angeboten wird der Immobilienkauf in Österreich zu einem wirtschaftlich durchdachten Vorhaben mit langfristigen Vorteilen.
Häufig gestellte Fragen
Wie verhandle ich die Kosten für Notar oder Rechtsanwalt beim Immobilienkauf?
Notar- und Anwaltshonorare sind in vielen Fällen frei verhandelbar, besonders wenn der Kaufpreis höher ausfällt und sich der Aufwand prozentual geringer gestaltet. Es empfiehlt sich, vorab mehrere Pauschalangebote einzuholen und diese explizit zu vergleichen, statt sich auf die erstbeste Empfehlung zu verlassen. Manche Kanzleien bieten zudem Fixpreise für Standardverträge an, die deutlich günstiger sein können als eine Abrechnung nach Streitwert.
Wie kann ich die Maklerprovision beim Immobilienkauf komplett vermeiden?
Der einzige wirklich sichere Weg, keine Provision zu zahlen, ist der direkte Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer ohne Zwischenhändler. Spezialisierte Portale machen das möglich, indem sie Privatverkäufer und Privatkäufer direkt zusammenbringen. Wer ernsthaft sucht, sollte deshalb ohne-makler.at besuchen, denn dort lässt sich mit ohne-makler Kosten sparen und die komplette Provision bleibt im eigenen Geldbeutel.
Gibt es staatliche Förderungen, die Kaufnebenkosten reduzieren?
In manchen Bundesländern gewähren Wohnbauförderungen einen Zuschuss oder zinsgünstige Darlehen, die indirekt auch die Finanzierung der Nebenkosten erleichtern können. Voraussetzungen und Höhe unterscheiden sich stark je nach Bundesland und Familiensituation, weshalb sich ein Blick auf die jeweilige Landesförderstelle lohnt. Wichtig ist, den Antrag meist schon vor dem Kaufabschluss zu stellen, da eine nachträgliche Förderung oft nicht mehr möglich ist.
Wann genau müssen die Kaufnebenkosten bezahlt werden?
Die meisten Nebenkosten werden erst fällig, nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet und beim Finanzamt zur Selbstberechnung eingereicht wurde, üblicherweise über den Treuhänder. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr landen dabei meist auf einem Treuhandkonto und werden erst nach Grundbucheintragung tatsächlich überwiesen. Käufer sollten daher einplanen, dass zwischen Vertragsunterschrift und endgültiger Zahlung oft mehrere Wochen vergehen können.
Welche Fehler machen Käufer häufig beim Versuch, Kaufnebenkosten zu sparen?
Ein typischer Fehler ist, Inventar wie Küche oder Einbauschränke im Kaufvertrag viel zu niedrig anzusetzen, was bei einer Prüfung durch das Finanzamt zu Nachzahlungen führen kann. Ebenso unterschätzen viele die Kosten der Pfandrechtseintragung, wenn eine Finanzierung aufgenommen wird, und kalkulieren dadurch ihr Budget zu knapp. Auch das Einholen nur eines einzigen Notarangebots ohne Vergleich führt häufig dazu, dass unnötig viel für die Vertragserrichtung bezahlt wird.
